Kuntoarvio tarjoaa tiiviin kokonaiskuvan rakennuksen kunnosta, tulevista korjauksista ja niiden kustannuksista. Ennakoiva kunnossapito vähentää yllätyksiä ja turvaa kiinteistön arvon.
PTS ja kuntoarvio kiinteistön kunnossapidon perustana
PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma) on osa kuntoarviota. Sen avulla taloyhtiö ja kiinteistön omistaja voivat suunnitella tulevat korjaukset 5–10 vuoden aikavälillä. Kuntoarvio ja PTS toimivat perustana kiinteistön tekniselle ylläpidolle ja talouden suunnittelulle.
PTS ei ole pakollinen, mutta se tukee kunnossapitotarveselvitystä, koska se antaa taloyhtiölle pidemmän aikavälin (yleensä kymmenen vuoden) kokonaiskuvan tulevista korjaustarpeista, aikatauluista ja kustannuksista. PTS:n avulla kunnossapitotarveselvitys on tarkempi, realistisempi ja paremmin perusteltu, koska se perustuu ajantasaiseen kuntoarvioon ja järjestelmälliseen suunnitteluun.
Suunnitelma tukee taloyhtiön lainansaantia, koska pankit tarkastelevat sitä arvioidessaan kiinteistön pitkän aikavälin korjaustarpeita ja taloudellista suunnitelmallisuutta. Hyvin laadittu PTS antaa rahoittajalle varmuuden siitä, että taloyhtiö hallitsee kunnossapidon kustannuksia ja riskejä ennakoidusti.
Miten kuntoarvio tehdään?
Laadukas kuntoarvio perustuu järjestelmälliseen tarkastukseen, jossa kiinteistön keskeiset rakennusosat ja järjestelmät arvioidaan kokonaisuutena. Kuntoarvio alkaa taustatietojen ja asiakirjojen läpikäynnillä. Tällöin perehdytään muun muassa rakennus- ja muutoslupiin, piirustuksiin, aiempiin kuntoarvioihin ja -tutkimuksiin, huoltokirjaan sekä korjaushistoriaan. Näin varmistetaan, että tarkastus kohdistuu oikeisiin rakenteisiin ja mahdollisiin riskikohtiin.
Tämän jälkeen tehdään aistinvaraiset ja tekniset tarkastukset. Niissä käydään läpi muun muassa vesikatto ja sadevesijärjestelmät, julkisivut, ikkunat ja ovet sekä maanvastaiset rakenteet. Lisäksi arvioidaan märkätilojen kunto, vedeneristykset ja talotekniikka, kuten ilmanvaihto-, LVI- ja sähköjärjestelmät. Tarvittaessa tarkastusta täydennetään kosteusmittauksilla, lämpökuvauksilla ja muilla teknisillä menetelmillä.
Jos tarkastuksessa herää epäilyksiä riskirakenteista, kuten valesokkelista tai kosteuden lähteestä, voidaan suositella rakenneavauksia tai erillisiä lisätutkimuksia. Näiden tavoitteena on tuottaa luotettava ja mitattuun tietoon perustuva arvio kiinteistön todellisesta kunnosta.
Selkeä PTS tukee taloyhtiön päätöksentekoa ja suunnittelua
Kuntoarvion tuloksena syntyy selkeä raportti, johon kootaan rakennusosakohtaiset korjaustarpeet sekä niiden kiireellisyysluokat. Raportti sisältää myös kustannusarviot, suositellut toteutusajankohdat sekä mahdolliset riskit ja lisäselvitystarpeet.
Pitkän tähtäimen suunnitelma toimii taloyhtiölle tai kiinteistön omistajalle tärkeänä työkaluna muun muassa budjetoinnissa, yhtiövastikkeen oikean tason määrittämisessä, investointien aikataulutuksessa sekä korjaushankkeiden valmistelussa ja kilpailutuksessa.
Hyvin laadittu PTS auttaa välttämään päällekkäiset tai tarpeettomat remontit. Esimerkiksi julkisivuremontti, parvekkeiden korjaus ja ikkunoiden uusiminen voidaan usein toteuttaa yhtenä kokonaisuutena, mikä tuo taloyhtiölle merkittäviä kustannussäästöjä ja tehostaa hankkeiden toteutusta.
PTS lisää myös läpinäkyvyyttä taloyhtiön hallintoon. Asukkaat ja omistajat näkevät selkeästi, millaisia investointeja tulee eteen ja miksi niihin kerätään rahoitusta.
Kuntoarvion jälkeen tarvitaan suunnitelmalliset jatkotoimet
Kuntoarvion valmistuttua on tärkeää edetä suunnitelmallisiin jatkotoimiin. Tutkimuksessa esiin nousseet epäselvyydet tulee tarkentaa riittävillä jatkotutkimuksilla.
Tuoreen PTS:n tueksi kiinteistön omistaja, taloyhtiö tai isännöitsijä tarvitsee teknisen asiantuntijan. Kokenut projektipäällikkö auttaa aikatauluttamaan tulevat korjaustoimenpiteet ja yhdistämään osakorjaukset järkeviksi kokonaisuuksiksi.
Projektipäällikkö auttaa löytämään kustannustehokkaat ratkaisut, varmistaa teknisesti ja taloudellisesti optimaalisen lopputuloksen sekä säästää hallituksen ja osakkaiden aikaa. Näin PTS ei jää pöytälaatikkoon, vaan muuttuu selkeäksi, vaiheistetuksi ja hallituksi toteutussuunnitelmaks
Liittyvät palvelut:
Projektinjohto, Julkisivujen kuntotutkimus
, Putkistojen kuntotutkimus
, Märkätilojen kosteuskartoitus
